股价持续弱势 物管何去何从？

美国大选后，大市动力转强，恒指由低位反弹超过二千点，但物管彷佛处于熊市，国企背景的保利物业(06049)及中海物业(02669)比高位回调40-50%。笔者早前在中期业绩后亦有提及物管股的估值不如以往看重增长，市场现时更着重小区增值服务及城市服务发展，拥有强劲母公司的龙头会较有优势。 随着物管新股愈来愈多，资金喜爱大型龙头，中小型物管短期的走势仍会较差。单单在第四季已有卓越商企(06989)、世茂服务(00873)、合景悠活(03913)、金科服务(09666)及融创服务(01516)上市，年底前还有两者大型物管华润万象生活及恒大物业上市，进一步摊薄市场资金。笔者唯一持有的物管股碧桂园服务(06098)亦较弱势,但笔者仍对公司及版块未来发展抱有信心，未来增长动力仍旧持续，只是在选股方面要选取具独特及领导性的企业。 内房企业未来会受到三条红线影响，减慢公司销售及获取额外借贷的能力，在资金的压力下，内房纷纷分拆物管集资，以满足三条红线下的要求，近期招股的物管新股定价愈见进取，已近追上龙头估值，留给二级市场的水位太少，影响上市后表现。即将招股的恒大物业估值传闻比龙头碧桂园服务还要高，可见内房对资金紧切的需求。然而，物管股长期的逻辑并没有改变，近期表现低迷只是供求失衡，龙头未来的发展仍然乐观，城市服务发展将成为其中一个重大的发展方向。在众多的中大型新股中各管理层亦有提及城市服务的战略。笔者认为近期的股价弱势是入手相对便宜龙头的机会，笔者正逐渐加注龙头碧桂园服务，现价对应2021年预期市盈率大约28倍，以物管股过往估值来看已算合理，预期整个物管行业气氛会在年尾或下年年头盈喜时好转，现时可唯趁低吸纳的好机会。 【声明】以上个股分析纯为个人意见，不构成投资建议。 C基金现时持有碧桂园服务的长/短仓。

物管热潮暂退 新股趋向保守

物管股在今年一直是市场的喜好，在市况未明朗时其盈利可见度更受资金欢迎。然而，最近板块作出调整，连龙头碧桂园服务(06098)都比高位回落近15%，可见资金暂时离开。上星期亦有两物管新股招股，分别为合景悠活(03913)及世茂服务(00873)，有不少朋友都询问我认购策略及公司质素。适逢认购期刚完结，就让笔者谈谈世茂服务的前景及业务质素。 由世茂集团(00813)分拆旗下的世茂服务，主要在国内的一二线城市提供综合物业管理及小区生活服务。背靠世茂集团的发展，世茂服务在往绩期内高速增长，2019年收入及盈利为24.89亿人民币及3.85亿人民币，同比增长87% 及163%，在管面积增加52%至6800平方米。同时，世茂服务亦积极收购第三方物业管理公司，往绩期内以12-14倍PE收购海亮物业管理、浙大新宇，能够扩大服务规模，为客户提供更多元化服务。据招股文件显示，公司拟将55%的集资用作收购或投资。通过内在增长及收购的扩张模式，公司业务规模可望持续高速增长。 除提供物业管理服务外，公司亦持续扩展增值服务规模，增值服务的收入于2019年同比增长168%，占总收入的52%。随着消费升级及智慧小区解决方案的发展，公司能够扩张增值服务的种类，满足住户及居民更个性化需求，配合智能、科技驱动的系统，为小区建立增值服务生态圈，使住户生活更加便捷，增强小区凝聚力及归属感。 估值上，以上限定价计算，世茂服务2020年及2021年预期市盈率分别为52倍及28倍，与龙头碧桂园服务相若，在近期物管股下降势头下估值不算便宜。随着物管股的选择愈来愈多，资金会渐渐追随质素高且规模较大的企业，世茂服务的上市时间可谓生不逢时，新股已到达一个不能「盲打」的地步，估计世茂服务短线上升空间有限，若以上限定价且物管气氛未有好转更可能出现「破发」。然而，公司中长线发展仍有亮点，与上市前投资者红杉资本及腾讯的合作亦令人期待。 【声明】以上个股分析纯为个人意见，不构成投资建议。 C基金现时持有碧桂园服务的长/短仓。