股价持续弱势 物管何去何从？

美国大选后，大市动力转强，恒指由低位反弹超过二千点，但物管彷佛处于熊市，国企背景的保利物业(06049)及中海物业(02669)比高位回调40-50%。笔者早前在中期业绩后亦有提及物管股的估值不如以往看重增长，市场现时更着重小区增值服务及城市服务发展，拥有强劲母公司的龙头会较有优势。 随着物管新股愈来愈多，资金喜爱大型龙头，中小型物管短期的走势仍会较差。单单在第四季已有卓越商企(06989)、世茂服务(00873)、合景悠活(03913)、金科服务(09666)及融创服务(01516)上市，年底前还有两者大型物管华润万象生活及恒大物业上市，进一步摊薄市场资金。笔者唯一持有的物管股碧桂园服务(06098)亦较弱势,但笔者仍对公司及版块未来发展抱有信心，未来增长动力仍旧持续，只是在选股方面要选取具独特及领导性的企业。 内房企业未来会受到三条红线影响，减慢公司销售及获取额外借贷的能力，在资金的压力下，内房纷纷分拆物管集资，以满足三条红线下的要求，近期招股的物管新股定价愈见进取，已近追上龙头估值，留给二级市场的水位太少，影响上市后表现。即将招股的恒大物业估值传闻比龙头碧桂园服务还要高，可见内房对资金紧切的需求。然而，物管股长期的逻辑并没有改变，近期表现低迷只是供求失衡，龙头未来的发展仍然乐观，城市服务发展将成为其中一个重大的发展方向。在众多的中大型新股中各管理层亦有提及城市服务的战略。笔者认为近期的股价弱势是入手相对便宜龙头的机会，笔者正逐渐加注龙头碧桂园服务，现价对应2021年预期市盈率大约28倍，以物管股过往估值来看已算合理，预期整个物管行业气氛会在年尾或下年年头盈喜时好转，现时可唯趁低吸纳的好机会。 【声明】以上个股分析纯为个人意见，不构成投资建议。 C基金现时持有碧桂园服务的长/短仓。

把握商业物管红利 卓越商企发展可期

踏入第四季，大量新股来港上市，上周上市的两只生物科技股嘉和生物(6998.HK)及云顶新耀(1952.HK)首日表现不俗，但对比之前其他新股的升幅显著收窄，显示市场开始着重新股质素多于炒作气氛。上周招股的商业物管卓越商企服务(6989.HK)则是笔者认为拥有潜在发展空间，可中长线持有的物管股之一。 相信大家对物管股有一定认识，但商业物管的数量却少之有少，作为在这个高度分散的商务物业处于领先位置，卓越享受了行业发展的红利。卓越为一家商业物管公司，专注于大湾区及长江三角洲地区，提供物业管理、资产服务、企业服务及特定增值服务。在本年5月时的合约面积及在管面积分别为3,680万平方米及2,580万平方米。卓越的特点为其第三方业务的开发能力。背靠母公司卓越集团，其拥有大量土地储备及城市更新旧改项目，能够为公司提供稳定的合约面积。同时，高质量的物业管理服务和良好的口碑亦增强集团向外拓展的能力，并购能力为公司亮点之一，2019年第三方收入占比58%，拥有285个由独立第三方开发的项目，触及科技公司、金融机构及公共机构。公司集资70%将会用作战略性收购及投或一线城市的优质地标项目，可见未来增长空间将集中于第三方拓展。现时内地商业物管仍处于较为分散阶段，适时作出收购能够增加市场份额，进一步扩展业务。 公司目前在管物业大部分位于中国一线及新一线城市，拥有较高的议价空间，尤其是高端商务物业，每平方米收费由去年的人民币18.8元提高至人民币22.6元，可见商务物业的盈利能力。同时，公司继续完善现有的增值服务，使用数字化平台提升营运效率及服务质量。其下的「O+」平台提供灵活的员工福利解决方案，包括运营在线商城台为企业客户员工提供各样的商品及服务。而FM智能管理信息平台则连接维护的设施、技术人员及管理团队，实时追踪执行情况，整合资源及并提高效率，有助减低营运成本。 目前商业物管版块在市场仍属发展阶段，类似当时传统物管股上市时的气氛，笔者对行业发展抱有信心，尤其是市场上未有太多同类公司，会考虑在上市后分注吸纳以作中长线部署。 【声明】以上个股分析纯为个人意见，不构成投资建议。 C基金现时并没持有以上股票的长/短仓。 【作者简介】李浩德 鹏格斯资产管理首席投资总监 证监会持牌人士 C基金-中国股票基金经理