碧桂园服务鲸吞彩生活核心资产 廉价收购兼具三大投资亮点

9月28日，碧桂园服务在收购富力物业仅一周后再下一城，以33亿元收购彩生活核心资产邻里乐控股100%股权，包括旗下的万象美物业、长白山旅游度假区物业、开元国际、开际商业、万象美住宅、花胥物业及北京万象美等大量商业物业资产。从估值来看，本次收购仅为10.82倍2020年PE，相比之前富力物业的收购便宜不少。同时该收购能大幅扩充碧桂园服务的在管面积，并表后将在原来基础扩充23%以上。除了价格低廉外，本次收购还有以下几个亮点供大家参考：

亮点一、“选择性”收购：与传统的收购不同，碧桂园服务本次仅收购了彩生活服务的核心资产， 而绕开了收费水平较低的物管项目和基于佣金商业模式的老化项目等。在降低收购成本的同时，重点加强自己薄弱的领域，也降低了收购后整合的难度，可谓是一举三得。之所以碧桂园服务能做到这一点是基于其历史上强硬的并购风格和议价能力，非其他物管公司可效仿。

亮点二：补强商业物业：邻里乐及其子公司万向美旗下1/3的面积 （2300 万平方米）均属商业物业，而其中大约 60% 位于华东和华南的富裕地区，补强了了碧桂园服务的在商业物管和华东地区的空白。同时，万向美也是万达物业的合作伙伴，本次收购未来有望成为碧桂园服务和万达物业之间合作的契机。

亮点三：业绩增长潜力：与碧桂园服务（31%）相比，邻里乐的的毛润率（18%）较低的同时，业务也缺乏多元化（物业管理收入占比超过90%）。完成并购后，邻里乐将共享碧桂园高效的后端运营平台和先进的数字化工具包，例如2C 增值服务的小区媒体和团购等功能。邻里乐也将通过碧桂园服务的品牌优势来来缓解之前市场对彩生活品牌的一些担忧引发的业主纠纷。未来邻里乐毛利率的增长也会成为碧桂园服务的增长驱动因素。

综上，笔者对本次碧桂园服务对于邻里乐的并购事件持肯定态度。这也与市场之前预测的物管行业整合潮相符。截止目前，国内外头部券商已对本次收购进行覆盖，并均持看好态度。在目前内房板块整体回暖的背景下，建议投资者审慎投资，密切关注市场动向。

以上个股分析纯为个人意见，不构成投资建议。 C基金持有文中碧桂园服务（06098）上市公司的长/短仓。