把握商业物管红利 卓越商企发展可期

踏入第四季，大量新股来港上市，上周上市的两只生物科技股嘉和生物(6998.HK)及云顶新耀(1952.HK)首日表现不俗，但对比之前其他新股的升幅显著收窄，显示市场开始着重新股质素多于炒作气氛。上周招股的商业物管卓越商企服务(6989.HK)则是笔者认为拥有潜在发展空间，可中长线持有的物管股之一。

相信大家对物管股有一定认识，但商业物管的数量却少之有少，作为在这个高度分散的商务物业处于领先位置，卓越享受了行业发展的红利。卓越为一家商业物管公司，专注于大湾区及长江三角洲地区，提供物业管理、资产服务、企业服务及特定增值服务。在本年5月时的合约面积及在管面积分别为3,680万平方米及2,580万平方米。卓越的特点为其第三方业务的开发能力。背靠母公司卓越集团，其拥有大量土地储备及城市更新旧改项目，能够为公司提供稳定的合约面积。同时，高质量的物业管理服务和良好的口碑亦增强集团向外拓展的能力，并购能力为公司亮点之一，2019年第三方收入占比58%，拥有285个由独立第三方开发的项目，触及科技公司、金融机构及公共机构。公司集资70%将会用作战略性收购及投或一线城市的优质地标项目，可见未来增长空间将集中于第三方拓展。现时内地商业物管仍处于较为分散阶段，适时作出收购能够增加市场份额，进一步扩展业务。

公司目前在管物业大部分位于中国一线及新一线城市，拥有较高的议价空间，尤其是高端商务物业，每平方米收费由去年的人民币18.8元提高至人民币22.6元，可见商务物业的盈利能力。同时，公司继续完善现有的增值服务，使用数字化平台提升营运效率及服务质量。其下的「O+」平台提供灵活的员工福利解决方案，包括运营在线商城台为企业客户员工提供各样的商品及服务。而FM智能管理信息平台则连接维护的设施、技术人员及管理团队，实时追踪执行情况，整合资源及并提高效率，有助减低营运成本。

目前商业物管版块在市场仍属发展阶段，类似当时传统物管股上市时的气氛，笔者对行业发展抱有信心，尤其是市场上未有太多同类公司，会考虑在上市后分注吸纳以作中长线部署。

【声明】以上个股分析纯为个人意见，不构成投资建议。 C基金现时并没持有以上股票的长/短仓。

【作者简介】李浩德

鹏格斯资产管理首席投资总监

证监会持牌人士

C基金-中国股票基金经理