保利物业上市 国企突袭物管股

接近年尾，回顾港股全年表现，物管股非常强势，四间过百亿元市值的企业中，只有绿城服务(2869)全年升约三成，其余表现都升逾一倍以上。今年仍有不少物管股赴港上市，其中保利物业(6049)今天将成为第五间过百亿元市值的物管股，并且是国企。

物管一般主要收入来自物业管理费，保利有约七成的收入是物管服务，因此土地储备成了公司的基本增长来源。保利现有合同面积只在行业龙头碧桂园服务(6098)之下，逾四成是土储。在管面积有一半是非母企开发的，更是以倍数增长，可见未来将逐减与母企的业务挂钩。

随着内地消费升级，现时物企都不停开发各式各样的增值服务，如协开发商销售、社区生活(团购、健康等)、公共设施等，以收取不同的服务费。增值服务的毛利率比物管高，帮助保利近两年保持每年五成的盈利增长。

稳定的在管面积增长，搭着高速的增值服务扩张，而且是中指院今年排名第四、物管国企中第一，造就了保利物业公开配售超额认购，估值仍与碧桂园服务有段距离，所以笔者非常期待今天上市的反应。

作者为鹏格斯资产管理首席投资总监、证监会持牌人士、C基金—中国股票基金经理。 C基金现时持现有碧桂园服务的长/短仓。以上纯为个人意见，不构成投资建议。