华润万象(01209)具独特性 中长期可看高一线

物管新股潮在华润万象(01209)上市后将会暂时告一段落，市场在未来一段时间有望留意已上市的物管。然而，在这轮的物管新股中，笔者较为看好有国企背景的华润万象，相对于其它中、大型物管股，以上限定价计算，华润万象以2021年预期市盈率29倍招股，比起龙头的碧桂园服务(06098)还要高，但其独特的商业运营背景有望说服市场其较高的估值。

分析物管股除了看其合同面积及在管面积外，其中一个重要的因素就是其独特性。背靠母公司华润置地，华润万象在住宅物业管理服务拥有巨大的优势，在往绩期中可见其增长速度。其全业态的业务模式有效打造围绕生活、购物及工作的生活服务平台。全业态业务模式意即住宅物业、购物中心及商业物业都建筑在邻近的地方，使其成为一个恒之有效的内循环，为在管物业及其用户提供全面的服务。

同时，商业运营及物业管理服务才是其最大卖点，过往市场一直都给予商业物管公司如宝龙商业(09909)较高估值，笔者相信华润万象以较高估值招股亦是考虑到其自身的优势。华润万象在内地通过「万象城」和「万象汇」两大品牌为购物中心提供商业运营服务，一般位于一线及二线城市，目标客户多为中高端客户，毛利率35.8%，比其住宅物业管理服务的14%高出不少。过往华润万象因商业运营服务因集团内部服务的形式不另行收取费用。自本年一月起，商业运营服务逐步成为一个独立的分部，收入占整体收入的46%，有望成为未来的增长动力。在下半年起，公司开始向写字楼提供商业运营服务，进一步拓展其中商业运营的市场份额。

过去一段时间，保利物业 (06049)及中海物业 (02669)都因未能交出可观的增长而造成股价的积弱。然而，华润万象的业务具独特性，其母公司国企背景一直受资金喜爱，再加上国企的业绩会较民企真实，公司在中长线有望看高一线，短线水位可能受气氛影响变得有限，笔者会持续关注公司上市后的表现，适时入手作中长线部署。

【声明】以上个股分析纯为个人意见，不构成投资建议。 C基金现时持有碧桂园服务的长/短仓。