把握商業物管紅利 卓越商企發展可期
踏入第四季，大量新股來港上市，上周上市的兩隻生物科技股嘉和生物(6998.HK)及雲頂新耀(1952.HK)首日表現不俗，但對比之前其他新股的升幅顯著收窄，顯示市場開始著重新股質素多於炒作氣氛。上周招股的商業物管卓越商企服務(6989.HK)則是筆者認為擁有潛在發展空間，可中長線持有的物管股之一。 相信大家對物管股有一定認識，但商業物管的數量卻少之有少，作為在這個高度分散的商務物業處於領先位置，卓越享受了行業發展的紅利。卓越為一家商業物管公司，專注于大灣區及長江三角洲地區，提供物業管理、資產服務、企業服務及特定增值服務。在本年5月時的合約面積及在管面積分別為3,680萬平方米及2,580萬平方米。卓越的特點為其協力廠商業務的開發能力。背靠母公司卓越集團，其擁有大量土地儲備及城市更新舊改專案，能夠為公司提供穩定的合約面積。同時，高品質的物業管理服務和良好的口碑亦增強集團向外拓展的能力，並購能力為公司亮點之一，2019年協力廠商收入占比58%，擁有285個由獨立協力廠商開發的項目，觸及科技公司、金融機構及公共機構。公司集資70%將會用作戰略性收購及投或一線城市的優質地標項目，可見未來增長空間將集中於協力廠商拓展。現時內地商業物管仍處於較為分散階段，適時作出收購能夠增加市場份額，進一步擴展業務。 公司目前在管物業大部分位於中國一線及新一線城市，擁有較高的議價空間，尤其是高端商務物業，每平方米收費由去年的人民幣18.8元提高至人民幣22.6元，可見商務物業的盈利能力。同時，公司繼續完善現有的增值服務，使用數位化平臺提升營運效率及服務品質。其下的「O+」平臺提供靈活的員工福利解決方案，包括運營線上商城台為企業客戶員工提供各樣的商品及服務。而FM智慧管理資訊平臺則連接維護的設施、技術人員及管理團隊，即時追蹤執行情況，整合資源及並提高效率，有助減低營運成本。 目前商業物管版塊在市場仍屬發展階段，類似當時傳統物管股上市時的氣氛，筆者對行業發展抱有信心，尤其是市場上未有太多同類公司，會考慮在上市後分注吸納以作中長線部署。 【聲明】以上個股分析純為個人意見，不構成投資建議。 C基金現時並沒持有以上股票的長/短倉。 【作者簡介】李浩德 鵬格斯資產管理首席投資總監 證監會持牌人士 C基金-中國股票基金經理
股價持續弱勢 物管何去何從？
美國大選後，大市動力轉強，恒指由低位反彈超過二千點，但物管彷佛處於熊市，國企背景的保利物業(06049)及中海物業(02669)比高位回檔40-50%。筆者早前在中期業績後亦有提及物管股的估值不如以往看重增長，市場現時更著重社區增值服務及城市服務發展，擁有強勁母公司的龍頭會較有優勢。 隨著物管新股愈來愈多，資金喜愛大型龍頭，中小型物管短期的走勢仍會較差。單單在第四季已有卓越商企(06989)、世茂服務(00873)、合景悠活(03913)、金科服務(09666)及融創服務(01516)上市，年底前還有兩者大型物管華潤萬象生活及恒大物業上市，進一步攤薄市場資金。筆者唯一持有的物管股碧桂園服務(06098)亦較弱勢,但筆者仍對公司及版塊未來發展抱有信心，未來增長動力仍舊持續，只是在選股方面要選取具獨特及領導性的企業。 內房企業未來會受到三條紅線影響，減慢公司銷售及獲取額外借貸的能力，在資金的壓力下，內房紛紛分拆物管集資，以滿足三條紅線下的要求，近期招股的物管新股定價愈見進取，已近追上龍頭估值，留給二級市場的水位太少，影響上市後表現。即將招股的恒大物業估值傳聞比龍頭碧桂園服務還要高，可見內房對資金緊切的需求。然而，物管股長期的邏輯並沒有改變，近期表現低迷只是供求失衡，龍頭未來的發展仍然樂觀，城市服務發展將成為其中一個重大的發展方向。在眾多的中大型新股中各管理層亦有提及城市服務的戰略。筆者認為近期的股價弱勢是入手相對便宜龍頭的機會，筆者正逐漸加注龍頭碧桂園服務，現價對應2021年預期市盈率大約28倍，以物管股過往估值來看已算合理，預期整個物管行業氣氛會在年尾或下年年頭盈喜時好轉，現時可唯趁低吸納的好機會。 【聲明】以上個股分析純為個人意見，不構成投資建議。 C基金現時持有碧桂園服務的長/短倉。