華潤萬象(01209)具獨特性 中長期可看高一線

物管新股潮在華潤萬象(01209)上市後將會暫時告一段落，市場在未來一段時間有望留意已上市的物管。然而，在這輪的物管新股中，筆者較為看好有國企背景的華潤萬象，相對於其它中、大型物管股，以上限定價計算，華潤萬象以2021年預期市盈率29倍招股，比起龍頭的碧桂園服務(06098)還要高，但其獨特的商業運營背景有望說服市場其較高的估值。

分析物管股除了看其合同面積及在管面積外，其中一個重要的因素就是其獨特性。背靠母公司華潤置地，華潤萬象在住宅物業管理服務擁有巨大的優勢，在往績期中可見其增長速度。其全業態的業務模式有效打造圍繞生活、購物及工作的生活服務平臺。全業態業務模式意即住宅物業、購物中心及商業物業都建築在鄰近的地方，使其成為一個恒之有效的內迴圈，為在管物業及其使用者提供全面的服務。

同時，商業運營及物業管理服務才是其最大賣點，過往市場一直都給予商業物管公司如寶龍商業(09909)較高估值，筆者相信華潤萬象以較高估值招股亦是考慮到其自身的優勢。華潤萬象在內地通過「萬象城」和「萬象匯」兩大品牌為購物中心提供商業運營服務，一般位於一線及二線城市，目標客戶多為中高端客戶，毛利率35.8%，比其住宅物業管理服務的14%高出不少。過往華潤萬象因商業運營服務因集團內部服務的形式不另行收取費用。自本年一月起，商業運營服務逐步成為一個獨立的分部，收入占整體收入的46%，有望成為未來的增長動力。在下半年起，公司開始向寫字樓提供商業運營服務，進一步拓展其中商業運營的市場份額。

過去一段時間，保利物業 (06049)及中海物業 (02669)都因未能交出可觀的增長而造成股價的積弱。然而，華潤萬象的業務具獨特性，其母公司國企背景一直受資金喜愛，再加上國企的業績會較民企真實，公司在中長線有望看高一線，短線水位可能受氣氛影響變得有限，筆者會持續關注公司上市後的表現，適時入手作中長線部署。

【聲明】以上個股分析純為個人意見，不構成投資建議。 C基金現時持有碧桂園服務的長/短倉。