碧桂園服務鯨吞彩生活核心資產 廉價收購兼具三大投資亮點

9月28日，碧桂園服務在收購富力物業僅一周後再下一城，以33億元收購彩生活核心資產鄰里樂控股100%股權，包括旗下的萬象美物業、長白山旅遊度假區物業、開元國際、開際商業、萬象美住宅、花胥物業及北京萬象美等大量商業物業資產。從估值來看，本次收購僅為10.82倍2020年PE，相比之前富力物業的收購便宜不少。同時該收購能大幅擴充碧桂園服務的在管面積，並表後將在原來基礎擴充23%以上。除了價格低廉外，本次收購還有以下幾個亮點供大家參考：

亮點一、“選擇性”收購：與傳統的收購不同，碧桂園服務本次僅收購了彩生活服務的核心資產， 而繞開了收費水準較低的物管專案和基於傭金商業模式的老化專案等。在降低收購成本的同時，重點加強自己薄弱的領域，也降低了收購後整合的難度，可謂是一舉三得。之所以碧桂園服務能做到這一點是基於其歷史上強硬的並購風格和議價能力，非其他物管公司可效仿。

亮點二：補強商業物業：鄰里樂及其子公司萬向美旗下1/3的面積 （2300 萬平方米）均屬商業物業，而其中大約 60% 位於華東和華南的富裕地區，補強了了碧桂園服務的在商業物管和華東地區的空白。同時，萬向美也是萬達物業的合作夥伴，本次收購未來有望成為碧桂園服務和萬達物業之間合作的契機。

亮點三：業績增長潛力：與碧桂園服務（31%）相比，鄰里樂的的毛潤率（18%）較低的同時，業務也缺乏多元化（物業管理收入占比超過90%）。完成並購後，鄰里樂將共用碧桂園高效的後端運營平臺和先進的數位化工具包，例如2C 增值服務的社區媒體和團購等功能。鄰里樂也將通過碧桂園服務的品牌優勢來來緩解之前市場對彩生活品牌的一些擔憂引發的業主糾紛。未來鄰里樂毛利率的增長也會成為碧桂園服務的增長驅動因素。

綜上，筆者對本次碧桂園服務對於鄰里樂的並購事件持肯定態度。這也與市場之前預測的物管行業整合潮相符。截止目前，國內外頭部券商已對本次收購進行覆蓋，並均持看好態度。在目前內房板塊整體回暖的背景下，建議投資者審慎投資，密切關注市場動向。

以上個股分析純為個人意見，不構成投資建議。 C基金持有文中碧桂園服務（06098）上市公司的長/短倉。