物管熱潮暫退 新股趨向保守

物管股在今年一直是市場的喜好，在市況未明朗時其盈利可見度更受資金歡迎。然而，最近板塊作出調整，連龍頭碧桂園服務(06098)都比高位回落近15%，可見資金暫時離開。上星期亦有兩物管新股招股，分別為合景悠活(03913)及世茂服務(00873)，有不少朋友都詢問我認購策略及公司質素。適逢認購期剛完結，就讓筆者談談世茂服務的前景及業務質素。

由世茂集團(00813)分拆旗下的世茂服務，主要在國內的一二線城市提供綜合物業管理及社區生活服務。背靠世茂集團的發展，世茂服務在往績期內高速增長，2019年收入及盈利為24.89億人民幣及3.85億人民幣，同比增長87% 及163%，在管面積增加52%至6800平方米。同時，世茂服務亦積極收購協力廠商物業管理公司，往績期內以12-14倍PE收購海亮物業管理、浙大新宇，能夠擴大服務規模，為客戶提供更多元化服務。據招股檔顯示，公司擬將55%的集資用作收購或投資。通過內在增長及收購的擴張模式，公司業務規模可望持續高速增長。

除提供物業管理服務外，公司亦持續擴展增值服務規模，增值服務的收入於2019年同比增長168%，占總收入的52%。隨著消費升級及智慧社區解決方案的發展，公司能夠擴張增值服務的種類，滿足住戶及居民更個性化需求，配合智慧、科技驅動的系統，為社區建立增值服務生態圈，使住戶生活更加便捷，增強社區凝聚力及歸屬感。

估值上，以上限定價計算，世茂服務2020年及2021年預期市盈率分別為52倍及28倍，與龍頭碧桂園服務相若，在近期物管股下降勢頭下估值不算便宜。隨著物管股的選擇愈來愈多，資金會漸漸追隨質素高且規模較大的企業，世茂服務的上市時間可謂生不逢時，新股已到達一個不能「盲打」的地步，估計世茂服務短線上升空間有限，若以上限定價且物管氣氛未有好轉更可能出現「破發」。然而，公司中長線發展仍有亮點，與上市前投資者紅杉資本及騰訊的合作亦令人期待。

【聲明】以上個股分析純為個人意見，不構成投資建議。 C基金現時持有碧桂園服務的長/短倉。