保利物業上市 國企突襲物管股

接近年尾，回顧港股全年表現，物管股非常強勢，四間過百億元市值的企業中，只有綠城服務(2869)全年升約三成，其餘表現都升逾一倍以上。今年仍有不少物管股赴港上市，其中保利物業(6049)今天將成為第五間過百億元市值的物管股，並且是國企。

物管一般主要收入來自物業管理費，保利有約七成的收入是物管服務，因此土地儲備成了公司的基本增長來源。保利現有合同面積只在行業龍頭碧桂園服務(6098)之下，逾四成是土儲。在管面積有一半是非母企開發的，更是以倍數增長，可見未來將逐減與母企的業務掛鈎。

隨著內地消費升級，現時物企都不停開發各式各樣的增值服務，如協開發商銷售、社區生活(團購、健康等)、公共設施等，以收取不同的服務費。增值服務的毛利率比物管高，幫助保利近兩年保持每年五成的盈利增長。

穩定的在管面積增長，搭著高速的增值服務擴張，而且是中指院今年排名第四、物管國企中第一，造就了保利物業公開配售超額認購，估值仍與碧桂園服務有段距離，所以筆者非常期待今天上市的反應。

作者為鵬格斯資產管理首席投資總監、證監會持牌人士、C基金—中國股票基金經理。C基金現時持現有碧桂園服務的長/短倉。以上純為個人意見，不構成投資建議。