股價持續弱勢 物管何去何從？

美國大選後，大市動力轉強，恒指由低位反彈超過二千點，但物管彷佛處於熊市，國企背景的保利物業(06049)及中海物業(02669)比高位回檔40-50%。筆者早前在中期業績後亦有提及物管股的估值不如以往看重增長，市場現時更著重社區增值服務及城市服務發展，擁有強勁母公司的龍頭會較有優勢。

隨著物管新股愈來愈多，資金喜愛大型龍頭，中小型物管短期的走勢仍會較差。單單在第四季已有卓越商企(06989)、世茂服務(00873)、合景悠活(03913)、金科服務(09666)及融創服務(01516)上市，年底前還有兩者大型物管華潤萬象生活及恒大物業上市，進一步攤薄市場資金。筆者唯一持有的物管股碧桂園服務(06098)亦較弱勢,但筆者仍對公司及版塊未來發展抱有信心，未來增長動力仍舊持續，只是在選股方面要選取具獨特及領導性的企業。

內房企業未來會受到三條紅線影響，減慢公司銷售及獲取額外借貸的能力，在資金的壓力下，內房紛紛分拆物管集資，以滿足三條紅線下的要求，近期招股的物管新股定價愈見進取，已近追上龍頭估值，留給二級市場的水位太少，影響上市後表現。即將招股的恒大物業估值傳聞比龍頭碧桂園服務還要高，可見內房對資金緊切的需求。然而，物管股長期的邏輯並沒有改變，近期表現低迷只是供求失衡，龍頭未來的發展仍然樂觀，城市服務發展將成為其中一個重大的發展方向。在眾多的中大型新股中各管理層亦有提及城市服務的戰略。筆者認為近期的股價弱勢是入手相對便宜龍頭的機會，筆者正逐漸加注龍頭碧桂園服務，現價對應2021年預期市盈率大約28倍，以物管股過往估值來看已算合理，預期整個物管行業氣氛會在年尾或下年年頭盈喜時好轉，現時可唯趁低吸納的好機會。

【聲明】以上個股分析純為個人意見，不構成投資建議。 C基金現時持有碧桂園服務的長/短倉。