物管股股價受挫 密切留意調控政策

上週五，房地產物管板塊估價均受挫：碧桂園服務收跌7.21%，華潤萬像生活收跌4.09%， 綠城服務收跌5.95%，世茂服務收跌6.95%，創21年3月8日以來最大跌幅。同日，摩根大通發表研究報告稱內地物管服務板塊至今累升49%，考慮到次季沒有催化劑對行業持審慎態度並下調融創服務、雅生活服務及建業新生活等公司的評級。筆者認為造成本次股價集體受挫的原因有二：

一是房地產行業政策整體趨嚴。 2021年4月7日，財政部表示將進一步完善綜合與分類相結合的個人所得稅制度，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。 4月8日晚住建部約談廣州等5市政府負責人要求把握房住不炒定位。同日，浙江嘉興市房管中心約談房產網站清查70個樓盤數百條房源信息。由於物管公司和房地產公司的高度關聯性，政策對於房地產開發商監管也會影響到投資者對於物管公司的情緒。儘管尚未有政策直接針對物業管理， 但是國家極有可能在看到20年度物業管理公司出色的財務和股票表現後出臺政策制約物管行業。

二是物管行業價值整體回檔，2020年物業管理股漲勢過於強勁，綠城服務、世茂服務、恒大物業、碧桂園服務等龍頭物業漲超50%。現階段物管公司的業績增長仍然需要依靠基礎物管服務，在價（物業費）上漲仍然十分有限的前提下，仍然需要依靠量（在管面積）來推動。而在管面積的增量空間是有限的。當前的估值水準已經透支了部分物業股未來1-2年的業績增長。

在目前的政策環境下，建議已經持倉物管板塊股票的投資者密切觀察政策走勢和股價表現，在出現明確調控政策後果斷調倉。但是需關注政策來源的可靠性，不要受恐懼情緒影響作出過激的交易。

以上個股分析純為個人意見，不構成投資建議。 C基金現時持有碧桂園服務，華潤萬像生活的長/短倉。