碧桂園服務業績出爐 地產管理龍頭強勢依舊

碧桂園服務於今年3月22日發佈了其於20財年業績報：全年營收156億元，毛利潤53億元，淨利潤27億元，均超出摩根和高盛等券商預測。尤其是毛利潤增長達74%，超過摩根預測16%和高盛預測19%。今年收入和組成更加多樣化，三供一業供熱供物管的業務和城市服務業務快速增長。分別佔有9.9%，7.4%和5.7的市場份額。同時非業主增值服務（母公司）減少5.9%至13.7億元，粉碎了物管股高增長是由於母公司利益傳送所致的傳言。

本次業績的亮點意識物管服務新增合約面積中品牌拓展占比53.3%，首次超關聯房產管道，即碧桂園母公司管道。這標誌著碧桂園服務獨立價值正在逐步獲得市場認可。這也意味著未來碧桂園服務能以更低成本的方式和分銷管道拓展自己的市場。同時，本次碧桂園新增品牌拓展中存量數量占比首次超過增量專案，這也說明了碧桂園服務逐漸接管了掐房地產公司的專案，行業龍頭地位進一步夯實。

第二個亮點是本次增值服務板塊年化增長達100%，讓公司不僅是物業管理。同時，高增長也意味著公司戰略的成功。高速的增長來自於管理層清晰地邏輯（類似於互聯網的“流量變現”+利用自身地理和品牌優勢+站在消費者的角度出發）。以茅臺為例，如果碧桂園能以1440元的價格拿到，消費者沒有理由不買，因為除了價格外能提供保真和送貨。以洗衣和日托為例，碧桂園服務能集中的，無需場地費用的為消費者提供服務。

總而言之，碧桂園今年在業績和商業模式兩方面均交出了令人滿意的答卷。未來隨著品牌效應的建立和社區增值服務的完善，碧桂園仍有巨大的上升潛力。

以上個股分析純為個人意見，不構成投資建議。C基金現時持有碧桂園服務（06098）的長/短倉。