把握商業物管紅利 卓越商企發展可期

踏入第四季，大量新股來港上市，上周上市的兩隻生物科技股嘉和生物(6998.HK)及雲頂新耀(1952.HK)首日表現不俗，但對比之前其他新股的升幅顯著收窄，顯示市場開始著重新股質素多於炒作氣氛。上周招股的商業物管卓越商企服務(6989.HK)則是筆者認為擁有潛在發展空間，可中長線持有的物管股之一。

相信大家對物管股有一定認識，但商業物管的數量卻少之有少，作為在這個高度分散的商務物業處於領先位置，卓越享受了行業發展的紅利。卓越為一家商業物管公司，專注于大灣區及長江三角洲地區，提供物業管理、資產服務、企業服務及特定增值服務。在本年5月時的合約面積及在管面積分別為3,680萬平方米及2,580萬平方米。卓越的特點為其協力廠商業務的開發能力。背靠母公司卓越集團，其擁有大量土地儲備及城市更新舊改專案，能夠為公司提供穩定的合約面積。同時，高品質的物業管理服務和良好的口碑亦增強集團向外拓展的能力，並購能力為公司亮點之一，2019年協力廠商收入占比58%，擁有285個由獨立協力廠商開發的項目，觸及科技公司、金融機構及公共機構。公司集資70%將會用作戰略性收購及投或一線城市的優質地標項目，可見未來增長空間將集中於協力廠商拓展。現時內地商業物管仍處於較為分散階段，適時作出收購能夠增加市場份額，進一步擴展業務。

公司目前在管物業大部分位於中國一線及新一線城市，擁有較高的議價空間，尤其是高端商務物業，每平方米收費由去年的人民幣18.8元提高至人民幣22.6元，可見商務物業的盈利能力。同時，公司繼續完善現有的增值服務，使用數位化平臺提升營運效率及服務品質。其下的「O+」平臺提供靈活的員工福利解決方案，包括運營線上商城台為企業客戶員工提供各樣的商品及服務。而FM智慧管理資訊平臺則連接維護的設施、技術人員及管理團隊，即時追蹤執行情況，整合資源及並提高效率，有助減低營運成本。

目前商業物管版塊在市場仍屬發展階段，類似當時傳統物管股上市時的氣氛，筆者對行業發展抱有信心，尤其是市場上未有太多同類公司，會考慮在上市後分注吸納以作中長線部署。

【聲明】以上個股分析純為個人意見，不構成投資建議。 C基金現時並沒持有以上股票的長/短倉。

【作者簡介】李浩德

鵬格斯資產管理首席投資總監

證監會持牌人士

C基金-中國股票基金經理